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  【特别报道】回暖的楼市

  似曾相识的一幕又在上演。

  春节过后,一线城市楼市开启了新一轮的上涨之势:上海单价8万元/平方米某楼盘开盘售罄;北京出现“日光盘”,某项目加推72套新房源,2小时售罄,销售金额达2亿元;今年前两个月,深圳一手住宅均价高达47146元/平方米,同比上涨74.84%……

  与往年春节后到3月份才迎来阳春不同,在限购没有放开的情况下,北上广深等一线城市楼市的阳春已早早来临,一手住宅和二手住宅市场全面回暖。在三四线城市苦战“去库存”的背景下,一线城市楼市此次“发烧”式回暖让不少人看不明白。

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受《中国经济周刊》记者采访时直言:“一线城市房价上涨的背后实际上是供不应求造成的,供不应求导致人们对未来的市场预期还在上涨,所以房价还在往上推升。”

  一线楼市节后火速升温

  《中国经济周刊》 记者 王红茹 | 北京报道

  京沪深房价涨幅惊人

  “去年12月份看了几套房,当时犹豫没买,只一个月工夫,谁知竟然涨了这么多,房子一天一个价,还没有房源。我当时看中的房子都已经涨了二三十万,还都卖掉了。”北京一位张女士向《中国经济周刊》记者懊悔不已地表示。

  她从2015年年底就开始在北京朝阳区看房,预算是260万元,年前以这个价位可以在朝阳区南四环外找到不少房源,她当时觉得可选房源多,打算先将资金投到生意上,等赚了钱后再买房。

  让她没想到的是,仅过了一个春节,去年中意的房子每平米至少涨了2000元~3000元,“很多业主都是几十万几十万地上调报价,甚至有一套房有6个客户争着要看,房主却躲到外地不回来。”她告诉记者,“最近我的任务就是抓紧买,价格涨了也要买,再不买,更买不到了。”

  相关数据显示,截至2月26日,北京2016年二手房签约已经高达36413套,同比上涨86.7%。从签约价格看,春节后北京二手房签约均价达到了3.82万元/平方米,环比涨幅达到了1.5%。

  北京不仅二手房交易火热,新房交易同样火爆。北京2月入市的3个项目单次推盘量均不超过百套,开盘价格也均出现上涨,涨幅在1000至2000元/平方米。其中恒华湖公馆1小时售罄,金融街(长安)中心也仅用2小时即告售罄。中国指数研究院的数据显示,2016年2月,北京新建住宅价格指数环比上涨0.21%,同比上涨8.99%,样本平均价格35160元/平方米。

  相比北京,深圳、上海等一线城市的楼市火爆程度有过之而无不及。中国指数研究院的数据显示,2016年2月,深圳新建住宅价格指数环比与同比涨幅分别达到5.41%和52.55%;上海的环比与同比涨幅则分别达到1.82%、23.28%。

  库存不足与政策宽松成房价上涨主因

  “一线城市房价之所以呈现暴涨,跟库存不足有关系。从一线城市的库存量看,都存在一个库存规模持续下滑的态势。一线城市的市场供求关系一直是处于紧张状态,基本上没有松缓过。”顾云昌副会长向记者表示。

  北京正经历房地产库存急剧回落。北京市住建委官网数据显示,截至2月28日,商品住宅期房加现房的可售库存仅70416套,这一数字已经回落到2014年4月份的水平。

  易居房地产研究院对全国范围35个重点城市库存数据的监测发现,截至2016年1月底,35城库存规模已出现连续4个月环比下跌、连续6个月同比下跌的态势。

  易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示,目前去库存周期远远低于12个月,而且从短期看,也不可能实现库存规模的快速补给,这都使得一线城市楼市短期看容易大涨。

  顾云昌表示,“在城镇化进程当中,大量人口从中小城市向大城市特别是一线城市涌入,而一线城市供应土地的数量,不足以满足城市不断发展、人口不断涌入的需要,这必然会导致地价上涨、房价上涨。”

  除了库存量不足,一线城市房价上涨恐难离开宽松的政策支持。

  在全国楼市去库存的总体要求下,近期,无论是中央还是地方,政策都趋向宽松。政府先后推出了减税、降首付等一系列救市政策。

  先看首付,2月2日,央行发布公告,在不实施限购的城市,居民首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例25%,各地可向下浮动5个百分点;对有1套住房且相应购房贷款未结清的居民,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。有分析认为,将首套房首付比例降至两成,回到了2006年前的水准,为历史最低水平。

  再看利率,在经历过多轮降准、降息的“双降”过后,房贷利率已经经历了大幅下降。

  此外,自2016年2月22日起,契税新政发布,个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

  还有公司债,上市房企去年发行公司债3000亿,是2014年18倍。资金面之宽松,多年未见。

  其实,中央提出的去库存政策很多都并不针对一线城市,但是一线城市的房价上涨却是事实。在经济学家马光远看来,一线城市的房价上涨有三个支撑:一是政策支撑,去库存政策尽管很多都不是冲着一线城市去的,但配给三四线城市的药,最终一定会进入一线城市的嘴里;二是供求关系,一线城市目前仍然是需大于供,去库存的压力并不大;三是未来的预期,未来人口的流入仍然是不可逆转的趋势。

  多地酝酿调控政策

  在去库存政策的背景下,春节过后一线城市楼市的热销似乎显得有些“不合时宜”。

  但是,反常的背后也有规律可循,顾云昌表示:“房地产市场的特点是越涨越有人买,越买越涨;反过来,越跌越没人买,因为可能还要跌,人们就等着,等到房价往上反弹的时候,感觉再不买又涨了,然后就赶紧买。等房价到了最高点,顶不上去了,房价又开始回落。”

  “一线城市的房价是周期表现,一般来说,3年左右一个周期,这在北京的房地产表现得很清楚。”顾云昌认为,2013年时房地产市场进入高潮,2014年则遭遇低潮,2015年开始复苏,2016年上半年又一次经历高潮,“可能到2016年的下半年或者年底之前,房价到了顶端,购买力上不去了,房价就开始平稳下来,可能还会往下走。我估计2017年一线城市可能会出现低潮。”

  在春节后一线城市楼市火爆的背后,一些业内人士也提示楼市投资要注意防范风险。

  “一线城市的房地产市场本来就已有泡沫,但是房价却还在上涨;三四线城市的房地产没有泡沫,但是它恰恰不涨,中国房市就是如此之矛盾。”顾云昌说。新华社则发表评论称,应该警惕某些开发商营销作秀和房产中介哄抬炒作,人为制造出抢房假象,导致购房者“恐慌性”入市。

  在当前国家与各地宽松政策频出,一线城市房价迅速上涨的关键节点,地方政策是否收紧成为大家关注的焦点。

  日前,上海市规划和国土资源管理局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》指出,将进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%。

  3月2日,针对高房价问题,深圳市委书记马兴瑞表示,将在原关外地区增加土地供给,鼓励开发商建房,并做好医疗、教育、交通等配套项目;其次要保证保障房供应;再者就是打击楼市投机行为。马兴瑞透露,面对地少人多的城市格局,深圳计划填海造地55平方公里、陆地整备50平方公里左右。

  “当前,最重要的是要保持房地产市场的平稳发展。房地产有波动是必然的,不可能没有波动,但是如何使波动小一点,使房地产实现软着陆,是我们应该继续研究和解决的问题。”顾云昌向《中国经济周刊》记者表示。 (刘鹤影对此文亦有贡献)


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